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一个房产中介的自白
发布日期: 2014年1月21日 14:9 住在萧山
? “遇到找租客的房东,我们一般先谈托管,不成我们就马上谈提价,这是租赁行业的谈判规则,吃的就是这个。”在通州做房租租赁的经纪人小武跟记者砍上瘾时,吐露了操作秘密。一个月房租作为中介费的收费方式,将房东和经纪人的收益“捆绑”在了一起,房租越高,中介费也越多。一般的小公司趁着旺季做上五、六单,一年的生活费就赚出来了。

??今年25岁的小武,在经纪人行业算是“新手”,做租赁业务刚刚1年左右。从入门的第一天起,“师傅”交给小武的首个道理就是:有房东上门找租客,第一要尽力谈“托管”,争取把别人的房子变成“咱自己”的房子,以后想怎么出租就能怎么出租。

??一年以来,小武一直把师傅的这条原则,当做“金科玉律”。前几天,小武又在“日光倾城”小区门口等客户,遇见了一个想找租客的年轻男房东,92平方米的两居室,首次出租,家具家电全齐。“这样的房东和房子,就像是口鲜肉,属于宝贵资源。”小武立即开始和房东谈“托管”。

??“您把房子交给公司‘托管’吧,我们和您签个长期的租赁合同,立即年付租金,这样租客入住之前的空置风险,都由我们来承担。”小武把学来的一套优势“宣言”,绘声绘色地向房东讲起。针对对方不愿群租的担忧,他拍着胸脯保证绝不打隔断。

??“既然‘托管’,就是想群租,不过在签合同前,我绝不能这么说。”小武私下告诉记者,只说优势不说缺点,只管答应不提意见,这是拿到“托管房”的关键。不过,谈了15分钟,年轻房东依然不同意,“第一计”宣告失败。

??找租客前先劝提价

??“托管”没谈成,小武便想法要把房东纳入自己的代理客户。

??“居间租赁,经纪人就相当于是个‘牵线人’,赚得多少的关键就是租金。”刚入行时,师傅曾带着小武去小区发传单,内容就是一居、两居、三居的市场租价水平,而且会比实际租价高两、三百,目的就是烘托市场价。

??年轻房东给出的报价是3600元,小武就提出了3900元。“最近是租赁旺季,租客多,房源少,您这房子又是首次出租的自住房,干净、没异味,会比较受租客欢迎,我建议您多报300元,而且还得给别人留出还价的余地。”

??“托管房我们能指着差价挣钱,但居间房只有一个月的房租作佣金,所以房租越高,意味着经纪人挣得越多。”小武告诉记者,相比于新房东,他更喜欢老房东,租客已经住了一年,即使房租涨300元,有些租客还是会续租,“不像新租客,一听到价格可能就被吓跑了。”

??不过,小武告诉记者,提价也有一个风险,就是价格太高会把所有租客吓走,“租金也有一个界限,怎么掌握这个度,是挺有讲究的。”

??烘托市场价更有赚头

??2010年,住建部曾发报告指出,“北上广深”四个一线城市的房租高涨,中介是主要推手之一。部分中介从房主处收租房子做“二房东”,推高房租或劝说房主抬高房租。不过,随后,北京所有中介公司均矢口否认这一说法。

??“北京近几年房租不断上涨,确实和供求失衡有关,但也和部分中介推高价格有关。”小武私下承认,只有烘托市场价,经纪人才更有赚头,一方面是“吃差价”的赚头,一方面是多收中介费的赚头。如果操作得好,一套两居室的“托管”单子,中介公司就能赚3万元。小公司趁着旺季做上五、六单,一年的生活费就赚出来了。

来源: 新浪二手房   作者: 缪承林
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