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楼市“涨声”再响,杭州房价会涨吗?
发布日期: 2015年2月12日 8:18 住在萧山

  随着央行在上周宣布降低金融机构人民币存款准备金率,去年底因楼市成交量井喷而响起的“涨声”再次开始漫延,近日,不少专家对此发表看法,看涨的“音量”明显增大。与此同时,据中国指数研究院最新发布的百城房价指数显示,一线城市房价全部环比上涨。

  在杭州,一些楼盘在去年底加推时已开始小幅提价,虽然总体库存仍在攀高,但个别板块的供应潜力已明显收缩。那么,春节之后,杭州的房价会涨吗?

  降准提升楼市涨价预期

  2月4日晚间,中国人民银行宣布,将从2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是2012年5月18日以来的首次全面降准。

  业内人士分析指出,存款准备金率下调将意味着开发商贷款难度、融资成本的降低,而对贷款买房人来说也有益处,按揭贷款会更加宽松、优惠利率幅度也可能更大。

  另据某证券机构分析,年内至少还有3次以上降准,而再次降息亦值得期待。央行货币政策正向常态化回归,未来总量宽松政策有望成为货币政策的主力。

  有专家表示,从过往历史来看,降准与降息是房地产发展的推进剂,只要降准,基本就代表了房价将出现一波上涨。此番央行降准使得涨价预期加重,将有助于房地产市场的进一步回暖升温。

  记者查阅了国内众多专家针对降准对楼市影响的看法,大多数专家的预期都比较乐观。

   杭州楼市涨价现象正漫延

  另外,据中国指数研究院最新发布的百城房价指数显示,1月份全国100个城市(新建)住宅平均价格环比在经历连续8个月下跌后,开始止跌,其中,一线城市全部环比上涨。这也是房价走势逆转的信号。

  据透明售房网统计数据,杭州市区(含余杭、萧山)近两个月新房成交均价均环比小幅上涨。

  近期,杭州部分楼盘价格有小幅上涨,特别是去年下半年以来热销的楼盘。其中,位于奥体板块的绿地旭辉城,近三个月成交均价呈上升趋势,根据透明售房网数据,该项目2014年11月成交均价为22604元/平方米,本月成交均价为24352元/平方米,上涨1748元/平方米。

  位于申花板块的方兴·黄龙金茂悦近几个月价格也出现了微涨,该项目于去年9月首开,根据透明售房网的数据统计,当月成交均价为22991元/平方米,本月的成交均价为23343元/平方米,成交均价微涨352元/平方米。

  此外,位于浙大紫金港校区附近的融创·河滨之城也有微涨,根据透明售房网的数据统计,项目累计均价22053元/平方米,本月成交均价为22937元/平方米,成交均价微涨884元/平方米。

  专家:杭州房价不具备大涨基础

  那么,杭州房价真的会涨吗?2015年房价走势如何?对此,双赢机构总经理章惠芳表示,近两月均价的上涨,除了政策利好外,成交量的上扬以及豪宅的大量成交也起到了一定的助推作用,拉动了成交均价。

  章惠芳认为,由于价格基本已筑底,个别项目还是会有价格调整,像一期低首开且去化不错的,为了与一期有所区别二期价格或会上浮,具体还是要看板块以及楼盘等综合因素。

  比如河滨之城、绿地旭辉城所在的板块,竞争压力不是太大,而且板块价值具有稀缺性,同时在2015年仍然会有利好,才可以审时度势地伺机而动,提升利润率。此外,像武林壹号,一直卖得不错,后期供应不多,具备涨价的基础。

  同时,章惠芳表示,部分板块价格底部会有所抬升,譬如未来科技城板块。去年欧美金融城EFC首开均价为11000元/平方米,成为了未来科技城的底部价格。根据透明售房网的统计,EFC从去年8月以来成交均价一直在上涨,今年2月成交均价在12000元/平方米左右。

  不过,章惠芳同时指出,杭州楼市并不具备大涨的基础,目前新房库存已经超过15万套,在高库存下去化压力任重道远。

  城东新城:价格已经企稳 库存压力不减

  2月2日,杭州地铁4号线首通段开通,城东新城终于在节前迎来了重大的地铁利好,从板块上来说,4号线首通段又相当于是城东新城和钱江新城的连接廊道。城东新城再次成为关注的焦点。

  城东新城去年是竞争最激烈的板块之一,高库存压力下曾爆发过价格战。去年7月,德信·东望推出年中庆活动,推出的特价房源单价比前期均价下降约4000元。天阳·尚城国际随后迎战,促销均价从开盘的19000元/平米左右降至16000元/平米左右,进一步拉低板块价格。

  不过,去年下半年城东新城的价格走势已趋于平稳,根据透明售房网的数据统计,德信·东望去年7、8、9三个月的成交均价在18000元/平方米左右,11月到至今的月成交均价维持在20000元/平方米左右。

  另外,天阳·尚城国际从去年下半年以来成交均价一直维持在17000元/平方米左右。从在售项目的成交均价不难看出,城东新城楼盘在售均价保持平稳。

  根据板块库存来看,即使春节后楼市行情升温,城东新城也难以出现价格大涨的局面。

  目前板块内各单元共计20多个在售项目,新盘较集中的天城单元和普福单元自然成了城东新城的两大库存大户,尚城国际、锦润公寓、紫玉府邸、中大·普升等,库存量都在300多套甚至更多。

  此外,还有一些新项目,比如总建筑面积在18万平方米的天城府,德信在城东的新项目也有11万平方米的建筑面积。

  项目之间距离近,产品相近也是城东新城的特点之一,普福单元的是三个项目,中大·普升、中国铁建·国际花园、保利·梧桐语3个竞品集中挤在一块儿,售楼处彼此相隔在百米左右。而这3个打着刚需旗号的项目,主力户型又都以70-90平方米面积段为主。

  土地出让方面,城东新城去年共出让过5宗地块,基本都为直接成交。这些地块的总建筑面积超过50万平方米。这也将进一步制约板块内的房价。

  临平新城:个盘表现强劲 竞争非常激烈

  单就成交量来看,临平新城在去年的表现不俗。华元·欢乐城、理想银泰城都有不错的成交量,其中,华元·欢乐城销售套数达951套。

  价格方面,华元·欢乐城成交均价去年出现过波动,去年6月的成交均价为9492元/平方米,随后的3个月成交均价出现下滑,9月成交均价为7817元/平方米,此后受到楼市利好政策的影响,价格开始上升,今年1月份的成交均价为8159元/平方米。

  怡丰城的成交均价则一直保持8000—9000元/平方米,有轻微波动。其他几个在售项目的成交均价则一直保持平稳。

  板块的存量一直处于高企状态,华元·欢乐城、东田·怡丰城、赞成·首府、景瑞·御华府等十多个项目均在临平新城板块。

  根据透明售房网的数据显示,截至2月10日,华元·欢乐城尚有1826套房源可售,同样位于临平新城的理想银泰城尚有1083套房源可售。仅两个项目尚有近3000套的房源可售。

  此外,赞成·首府总建筑面积约27.6万平方米,有21幢建筑组成,目前仅6幢领出预售证,推出624套房源。景瑞·御华府目前已推出819套房源,而该项目建筑面积达到21万平方米。

  大城北:存在涨价动力 库存不容忽视

  与未来科技城相似,大城北也存在“地价压制”现象,受到滨江·万家名城、万科·北宸之光的影响,大城北的其余的楼盘在价格上比较被动。

  近几年,大城北引来诸多大鳄,使得板块地价骤然抬升,项目之间的地价出现了比较大的差距,甚至有临近地块拿地价相差一倍的情况出现,比如万科·北宸之光拿地价4430元/平方米,滨江·万家名城两宗地的拿地价分别为6240元/平方米和6271元/平方米,而越秀·星汇尚城拿地价9600元/平方米。

  根据透明售房网数据,截至2月10日,万科·北宸之光已售房源为2252套,剩余可售房源为542套。板块内另一个大盘,滨江·万家名城已售981套,剩余可售房源为454套。就项目建筑面积来看,北宸之光后续供应潜力已经不足。

  这两个项目的销售进入后半段,对区域内的价格影响力在一定程度上开始减弱。而随着大城北商业配套开始逐步完善,在售楼盘的价格开始出现轻微的上涨。

  宝嘉·誉峰去年4月首次开盘时,均价为17000元/平方米,去年7、8、12三个月的成交均价则超过18000元/平方米。

  区域内另一个楼盘,方正·御星的成交均价也出现了上涨,2014年6月的成交均价为16901元/平方米,此后成交均价波动上涨,2014年9月份成交均价一度超过20000元/平方米。

  需要指出的是,大城北的存量同样不可小视。粗略统计,大城北2014年纯新盘体量高达百万平方米。宝嘉·誉峰、赞成·赞城、大家·运河之星等近10个楼盘入市后,大城北在售项目已经达到将近20个,此外还有万通、越秀等房企旗下项目潜在供应蓄势待发。

    奥体板块:利好集中兑现 存销比已降低

  奥体板块定义较为广泛,是近几年从钱江世纪城板块中划分出来的。从城市发展的角度来看,奥体板块的地理位置十分优越。最近几年杭州城市重心南移,加之龙湖的营销宣传,奥体板块的核心价值在这两年迎来爆发。

  相对来说,奥体板块是涨价预期最强烈的板块之一。这两年,该板块的成交一直较为活跃,2014年,板块的商业项目进入集中供应期,龙达国际(详情)、万禹大厦、宏扬·鲲鹏中心、望京商务中心、大象国际中心等均有成交。

  住宅方面,奥体板块去年曾发生过价格震动,均取得了不错的成绩,目前价格已经逐步回升。除了绿地旭辉城、莱蒙·水榭春天的热销外,滨江·金色江南、龙湖·春江彼岸等也都是板块中的热销项目。

  与热销相对的,却是奥体板块非常有限的供应量。经过去年一年的大量消化,水榭春天和春江彼岸已经呈现清盘状态,只有旭辉城还有上千套可售房源。据透明售房市场研究院发布数据,奥体板块热销住宅套数存销比仅为0.6,按去年的成交量计算,消化板块内的库存量只需要7个月。

  而从土地市场来看,奥体板块从属于滨江区的部分,之前出让的地块均已投放市场,近期内暂无后续土地出让。

  如今,奥体博览城主体育场“白莲花”已经盛放,“绿地·城市之门”已经启动,板块规划利好依然处于高速释放期和兑现期,购房者置业热情颇高。

  在此情况下,旭辉城战略性地在2015年年初开始了其涨价的行动——由保量向“保量且保利润率”转变。据透明售房网数据显示,截至2月10日,绿地旭辉城销售均价24415元/平方米,其累计均价22256.15元/平方米,较之前有所上浮。

  未来科技城:价格底部抬升 今年供应大增

  未来科技城去年的供应主力为富力·西溪悦居、欧美金融城EFC等楼盘。板块的价格底部由EFC构筑。

  去年8月16日,EFC首开推出房源共计400多套,起价80万元每套,均价为11000元/平方米,部分低楼层房源价格甚至在每平米9000元/平方米左右,相比同板块其他楼盘低出了不少。

  不过,EFC的低价与其拿地价有很大关系,项目由两宗地块构成,楼面价分别为838元/平方米和1075元/平方米。同板块内,合景泰富去年推出的合景·瑜翠园,楼面价为5848元/平方米,项目开盘均价约14000元/平方米。

  另外,合景泰富在板块内拿下的另外一宗地块,楼面价8001元/平方米;江苏新城拿下的淘宝城南地块楼面价8727元/平方米。

  受到价格和位置的影响,此后,EFC多次加推均取得了不错的销售成绩,成交均价在也逐步上升,根据透明售房网的统计,EFC从去年8月以来成交均价一直在上涨,今年2月成交均价在12000元/平方米左右。

  但这并不意味着板块内房价肯定能继续涨下去。板块目前在售项目近十个,其中,欧美金融城截至2月11日领出预售证的房源仍有1741套,另外,还有合景·瑜翠园领出预售证的房源有399套;再加上西溪悦居、新城西溪逸境、合景·叠彩园、富力十号等楼盘,2015年仍有大量的供应量。

  另外,板块在售楼盘的后续供应不少,一些待开发地块的潜在供应量也很多。目前未来科技城待开发土地主要还有8块,出让时间从2013年7月29日至2014年10月15日,其中商住4块、住宅4块,包括衢州巨化项目、浙大网新集团地块等,总建筑体量超过115万平方米,其中住宅性质的地块建筑体量超过41万平方米。

  专家说

  汉嘉地产顾问副总经理陈焕春:购房者没有固定的买房时机

  我一直认为没有哪个固定的时间是买房时机,对于购房者来说,没有哪个时机一定是最好的。宏观的市场与微观的选择并不能完全同步,在楼市底部的时候,你中意的户型和区域不一定会有。

  2015年节后,开发商也会继续保持谨慎的态度,不会出现节后就推出特价房。2014年楼市还处在下行的阶段,2015年经过一年的调整,2015年的价格已经有了一个参考。在开年后,开发商也会有一个短暂的观察和等待期。2015年还是会以走量为主。

  华元房产集团策划副总监戴智凯:节后会有让利活动

  对于开发商来说,第一季度的业绩在开发商的宣传口径上十分重要。开发商也会在节后冲击第一季度的业绩。开发商都希望能够开门红,因此会在节后做一些让利的活动。

  从消费心理的角度上看,购房者会有一定的从众心理,因此第一季度的业绩十分重要,业绩好,可以做到好的舆论导向,得到市场的认可,一个项目卖得好,这个项目总有自己的优势。

  第一季度好的销售业绩,说明这个项目能够被市场热可,并且认可度高,除了能够有好的舆论导向,引发购房者从众的消费心理,也为全年的业绩打下一个良好的基础。

  按照以往的情况看,5月人居展集中的特惠活动之前,3、4月份是一个比较好的时机,一般而言都会有一波去销的动作。

  从现在市场行情看,价格继续往下走的可能性不是很大,5月人居展之后基本会保持平稳向上的趋势,除非一些销售情况不是很好的房企。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚:目前是置换好时机

  关于买房时机很难做一个统一的说法,目前的市场总体而言压力还是有的,现在还看不到价格上涨的动力。购房者不必很急迫,但这也不是不买,该不该买还是要看自己的需求,目前市场有充分挑选的余地,购房者不必急于购买。

  现在对于改善型客户来讲是一个比较好的时机,只要整理自己手中的不动产,合理地将老、旧、小的不动产置换掉,选择适合自己居住的改善型房源,现在比较合适。市场越低迷越是置换的时机,虽然这个时候老、旧的房子价格卖不上去,但是这个时候改善型的价格也相对较低。

来源: 青年时报   作者: 编辑:邵碧翠
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