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从杭州业主抗议事件看楼市走势
发布日期: 2014年3月25日 16:20 住在萧山

  本年风险最小丶前景最为稳定的楼市板块当推优质的中小型商品住宅,无论是在大城市或中型城市,民众对这类住宅需求都依然坚挺;

  面对投资性需求减少,预期中央政府对于楼市的干预力度亦会更趋向市场化;

  展望本年内地楼价走势,预期楼价增速将会减慢,但各个城市的减幅不一。

  2月18日,杭州两个楼盘宣布降价,导致之前巳购买了这个楼盘的业主自认为吃了亏,触发多名业主到售楼处抗议,有人甚至打砸了售楼处泄忿。在楼价高企的今天,内地不少业主都被认定为“房奴”一族,为了供楼只能省吃俭用,是故有楼盘降价,肯定牵扯着千千万万业主们的神经。

  然而据戴德梁行表示,如上述杭州业主的抗议事件,在内地其实屡见不鲜。2008年亦有楼盘降价後触发已购楼业主们出来抗议,但事件很快就平息了。个别楼盘下调价格,并不如部分评论员所指的,代表整体楼市要崩盘了。事实上,虽然内地不少大型及中型城市的楼价涨速均已放缓,但说房价即将要大跌,却未免是言过于实。

  2012及2013年间,内地住宅市场价量齐升。据中国指数研究院“中国房地产指数系统”的百城价格指数报告,截止去年12月,百城平均楼价按年上涨11.5%,当中北京及上海的涨幅更分别达到28.3%及15.6%。一线城市一手住宅销量按年升9.5%,二线城市的一手楼销量更大涨16.4%。

  对 比去年的火红,预期今年一线城市的一手住宅销量将会稍稍放缓,原因是借贷成本增加,以及按揭政策从紧,将会打击部分购买力。然而由於优质商品住宅项目的刚 性需求仍然坚挺,预期楼价不会骤跌;二线及三线城市方面,由於库存量仍高,住宅销情将会明显较一线市场减慢,除非楼盘提供一定价格优惠,才可吸引更多准买 家重回市场。

  展望本年内地楼价走势,我们认为2014年楼价增速将会减慢,但各个城市的减幅不一。一线城市由於经济较发达,对住房的需求坚实,故楼价走势亦会较为稳定。

  至于二线丶三线以至四线城市方面,楼价展望则较为参差。有些城市本身的住房需求颇为稳固,甚至能受惠於邻近一线城市扩张的辐射效应,吸纳来自该市的部分住房需求;但另一些城市却由於项目错配的问题,拖慢了整体市场的销情。

  有 些二、三线城市里的开发商其实是夸行业的,其企业核心业务是服装丶皮鞋制造或是矿业等,地产建设只是副线。在房地产市场高速成熟的环境下,相对于大型品牌 开发商,他们在产品设计、营销推广和市场号召力,不一定具有足够的竞争能力。更甚者,当这些企业的主力业务发展开始放缓,例如面对出口减少丶行业前景受制 (如采矿业受制于愈来愈多的环境问题),以致其现金流也受到影响时,其地产开发业务就会出现更多挑战,令这些企业开发商不得不将其物业降价发售了。由于这 些夸行业开发商的开发量有限,预料对整体房地产市场影响轻微。

  综合上述观点,2014年 风险最小丶前景最为稳定的楼市板块当推优质的中小型商品住宅,无论是在大城市或中型城市,购房者对这类住宅需求最大,其需求变化亦较小。另一方面,未来随 着一孩政策的放宽及城镇化的速度不断提升,亦会刺激中小型商品住宅的需求。虽然限贷限购的措施仍未放宽,但人民银行近期再次重申将加大对保障性安居工程及 普通商品住房建设的支持力度,并明确提出将会满足首次购房家庭的贷款需求,这些均有利于中小型商品住宅市场的前景。

  高端住宅市场方面,在当局放宽限贷限购令以前,预期高端住宅物业的销情将较淡静,但价格仍将维持在目前的水平。

  中国大陆楼市无疑已进入了增长放缓的一年,去年销量的火爆走势,在今年将会慢下来。然而这未尝不是一件好事。由於楼市放缓,预期中央政府对于楼市的干预力度亦会更趨向市场化。刚发表的政府工作报告,里边只字未提房价调控,为八年来首次。总理李克强提出的是:“对房地产市场要因城因地分类进行调控,抑制投机丶投资性需求”。

  2014年伊始,中国经济增速已显示出放缓的讯号,加上楼市经历去年的火红後,今年势将出现调整,预计中央政府在推行政策时将会更加谨慎,以求做到为楼市降温消暑,而非令楼市出现广泛性的下调。

来源:    作者: 编辑:奥菲
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